За какво да следим при покупко-продажба на недвижим имот? Какво представлява предварителния договор?

Сделки с недвижими имоти. Предварителен договор.

За какво да следим при покупко-продажба на недвижим имот? Какво представлява предварителния договор?

На първо място ще разясним накратко какво е предварителен договор. Правната уредба се съдържа в разпоредбата на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите. В случая при покупка на имот, задължително договорът следва да е в писмена форма, поради изискването окончателният договор да бъде сключен в нотариална форма (чл. 18 ЗЗД). Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор,  в случая трябва да има подробно описание на имота, цена и начин на плащане, срок. В повечето случай, този договор е двустранен, тоест и двете страни по договора имат задължения – купувачът плаща определена сума, обикновено 10 % (десет процента) от цялата продажна цена, а продавачът се задължава да прехвърли имота след определено време.   Редки са случаите, когато такъв договор е едностранен, например когато наемодателят се задължи едностранно да прехвърли имота си на наемателя след изтичане на договора за наем. Предварителния договор НЕ се вписва в имотния регистър. За да бъде действителен и валиден не е необходимо да бъде нотариално заверен, но много често едно от условията на банките, за да кредират покупка е сключването на предварителния договор да е пред нотариус. В случая се дължи такса, която се определя според стойността на материалния интерес на договора, т.е. цената, за която сте се споразумели, че ще закупите имота. Ролята на нотариуса е да гарантира датата на подписването на договора и самоличността на лицата, които са подписали договора /че са дееспособни и че имат представителна власт/. Нотариусът няма задължение да проверява за тежестите на имота, за това дали описанието на имота е правилно и т.н.

Какво получавате в повече, когато предварителният договор е сключен с нотариална заверка? При неизправност на продавача, Вие – в качеството ви на купувач, имате възможността бързо и лесно да се снабите с изпълнителен лист за сумата, която сте заплатили, въз основа на чл. 417, ал. 1, т. 3 от ГПК, като предварителният договор с нотариална заверка ще Ви послужи за извънсъдебно основание за изваждане на заповедта за незабавно изпълнение, респективно изпълнителния лист.

Ако продавача отказва да Ви продаде имота си, а вие  предпочитате да сключите окончателен договор, отколкото да се снабдите с изпълнителен лист, относно парите, които сте платили при сключване на предварителния договор, може да предявите иск за сключване на окончателен договор /чл. 19, ал. 3 от ЗЗД/, независмо дали сте заверили нотарилано предварителния договор или не. Правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е субективно право, което се погасява с общата 5-годишна давност. При разрешаване на спорове за обявяване на предварителен договор за окончателен съдът е длъжен да изследва дали сделката е не е сключена в нарушение на закона.

Важно! Не може да се обяви за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, ако след сключването му и преди завеждането на иск за валидирането му продавачът го е отчуждил. НО придобитите вещни права, наложени възбрани или учредяване на други тежести върху имота, предмет на предварителния договор, след вписването на исковата молба /по чл. 19, ал.3/, не могат да се противопоставят на ищеца /купувач/. Тоест от момента на сключване на предварителния договор до завеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, Вие нямате сигурност, че имотът няма да бъде отчужден, възбранен, ипотекиран и прочие.

В тази тема няма как да не отбележим, че при предварителен договор, с който единият съпруг обещава да продаде общ съпружески имот, без съгласието на другия съпруг, предварителен договор може да бъде сключен, тъй като предварителния договор има изцяло облигационен характер и няма вещно-прехвърлително действие, като с него единствено е поето в писмена форма задължението за сключване на окончателен договор в един по-късен момент. НО, разпореждането с вещно право, което се осъществява при сключването на окончателния договор, върху обща недвижима вещ от единия съпруг е оспоримо. Другият съпруг може да оспори по исков ред разпореждането в 6-месечен срок от узнаването,  но не по-късно от три години от извършването му /чл. 24, ал. 4 СК/. Във връзка с т.2 от ТР № 5/2013г. на ОСГТК на ВКС следва да отбележим още една особеност, а именно когато жилището е лична собственост на единия съпруг, но представлява „семейно жилище“[1], то тогава транслативната сделка /продажбата/, извършена без съгласието на другия съпруг ще бъде относително недействителна спрямо съпруга – несобственик, тоест няма да поражда правно действие за него. Като сделката може да бъде заздравена с даване на съгласие от съпруга – несобственик след сключването и.

[1] Семейно жилище“ по смисъла на § 1 от ДР на   Семейният кодекс е жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца.

За да стигнем до сключване на окончателен договор, силно препоръчително е предварително /преди сключване на предварителния договор/ да сме прочули следните въпроси:

• Продавачът на имота реалният собственик ли е ?
• Изрядни ли са докумените на имота? (нотариален акт, завещание, съдебно решение, договор за доброволна делба, постановление от съдебен изпълнител за възлагане на недвижим имот и т.н.)
• Имотът има ли тежести? (възбрани, ипотеки, договор за ползване и т.н.)
• Платени ли са местните данъци и такси, както и задълженията за ток, вода, парно?
• Продавачът има ли задължения към трети лица?

След като се убедим кой стои срещу нас, като видим неговата лична карта / паспорт или друг документ за самоличност, трябва да се убедим дали той е собственикът на имота, който искаме да закупим. Повечето агенции за недвижими имоти имат онлайн достъп до Имотен регистър, където може да се направи справка по партида на имота/ лице. Следва да се отблежи, че проектът за изграждане на Интегрираната информационната система на кадастъра и имотния регистър започва през май 2006 година, като окончателното внедряване на ИИСКИР (Система ИКАР) започва в началото на септември 2008 г. и приключва в края на януари 2009 г.  В системата се сканират данни за отминал период, като обхваща докумените от 1990г. насетне. Поради тази причина справката извършена онлайн може да ни даде някаква представа, но не трябва да разчитаме само на нея.

Документът, въз основа на който собственикът се легетимира като такъв също е важно да се провери и проучи.  Когато собствениците са повече от един, необходимо е да се проверят всички лица, в това число и ако са съпрузи/наследници.

Най-сигурната проверка за тежестите на имота –  Удостоверение за тежести, което се издава от Агенция по вписванията – Имотен регистър. След като се снабдите с него и актовете, който са отбелязани в него е добре да бъдат проверени от юрист.

Относно задълженията във връзка с използването на имота е добре да Ви бъдат предоставени платежни нареждания, квитанции, разписки за внесени данъци и такси, погасени задължения към Топлофикация, ЧЕЗ, „Софийска Вода“ АД и т.н. В Удостоверението за данъчна оценка на имота, съгл. чл. 264, ал. 1 от ДОПК е отразено наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота.

Защо е важно да проверите дали продавачът Ви има задължения към трети лица? Отговорът се крие в разпоредбата на чл. 135, ал. 1 от ЗЗД или т. нар. „Павлов иск“:  Кредиторът на вашия купувач може да иска да бъдат обявени за недействителни спрямо него действията, с който длъжникът ( в случая вашия купувач) го уврежда, ако купувача при извършването им е знаел за увреждането. Когато сделката е възмездна, каквато е в повечето случай, недействителността на сделката би ви засегнала ако и Вие сте знаели, че увреждаете кредиторите на вашия купувач. Има хипотезите, в които след слкючване на предварителен договор, но преди  сключването на окончателния договор, се вписва искова молба за обявяване на недействителността или се налага възбрана на имота, затова е добре да се внимава. При съгласие на продавача, може да се направи справка от Регистъра на длъжниците, от която става видно дали има образувани изпълнителни дела срещу него. Ако продавачът е юридическо лице, такова съгласие не се изисква.

Накрая на статията ще изброя неизчерпателно декларации  и документи, които  ще са Ви необходими, за да сключите окончателен договор: Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 от ЗННД, Актуална скица/схема на самостоятелния обект, издадена от АГКК /за територии с одоборена кадастрална карта и кадастрален регистър/, Удостоврение за данъчна оценка на имота, Декларация по образец,  съгл. чл. 264, ал. 1 от ДОПК, Удостоверение за наследници (за наследствени имоти), Удостоверение за тежести на имота, Удостоверение от Регистъра на длъжниците (ако се съмнявате, че продавачът Ви може да има много задължения). Разбира се всеки случай е специфичен и може да се наложи снабадяването с други документи, например: когато предмет на сделката е имот, възстановен по реституционните закони – Удостоверение за липса на реституционни претенции; когато продавачът е записан с различни имена в нотариалния акт, от тези които формулират в докумените му за самоличност към датата на продажбата – Удостоверение за идентичност на имената; когато има изменение на адреса на самия имот: Удостоверение за идентичност на имота; при липса на отбелязване на квадратурата на имота в нотариалния акт, за да се издаде кадастрална карта, следва да се премине през процедура на замерване от лицензиран геодезист и при продажба на земеделски земи – Декларация по чл. 3в от ЗСПЗЗ, при съсобствен имот, когато съсобственика е длъжен да предложи своите идеални части на другия, преди да продаде имота на 3-ти лица – Декларация за съгласие с продажбата по чл. 33 от ЗС и т.н.

Статията има информативен характер!

Автор:  адв. Апостол Апостолов